Holanda y el dilema de la burbuja inmobiliaria

7 junio, 2012

Imagen -Holanda y el dilema de la burbuja inmobiliaria

Pocos temas hay en Holanda tan polémicos a día de hoy como las hipotecas y el precio de la vivienda. Ni la inmigración, ni la supervivencia del euro ni el color del Gobierno que salga de las urnas en septiembre preocupan tanto a los holandeses como la situación de su mercado inmobiliario. En particular para aquellos que adquirieron una casa pensando que siempre podrían revenderla -¡por lo menos!- por su precio de compra original y ahora se encuentran con que tienen “una hipoteca debajo del agua”, es decir, una vivienda hipotecada por un precio original superior al de compra.

¿Cambio de ciclo o estallido de una burbuja inmobiliaria, o quizás de deuda?… Economistas, políticos, banqueros y propietarios no se ponen de acuerdo en su diagnóstico sobre la situación del mercado de la vivienda, pero tras cuatro años de caída de precios casi ininterrumpida a todos empiezan a preocuparles la dimensión de sus males. Delta Lloyd Bank ha sido la primera entidad en decir públicamente que el mercado inmobiliario holandés es peligroso, después de que el Parlamento aprobara unas tímidas pero contestadas medidas para tratar de enfriarlo, pero sin llegar a apagarlo… He aquí el dilema ante el que se encuentra Holanda.

Vayan por delante unos datos para entender porqué diversos organismos internacionales describen el sector inmobiliario holandés como peculiar o, directamente, excéntrico. Los holandeses están entre los más ricos y más ahorradores de Europa, con activos equivalentes al 280% de su PIB. Sin embargo, es en Holanda -y no en España, Irlanda o Portugal- donde se encuentran los hogares más endeudados de Europa. Su deuda equivale al 250% de su PIB, frente al 206% de Irlanda, el 127,8% de España o el modesto 88,9% de Alemania (Eurostat, datos del 2010).

La explicación del alto endeudamiento de los hogares holandeses se encuentra en la política de estímulo de compra de vivienda, frente a la opción del alquiler, lanzada a finales de los años 90.

Fue entonces cuando se creó, por ejemplo, una garantía estatal (NHG, Nationale Hypotheekgarantie) que se activa si el propietario por determinas circunstancias (desempleo, divorcio, incapacidad laboral…) se ve obligado a vender su casa por debajo del precio original. En ese caso, es el Estado, en último término, quien salda la deuda pendiente con el banco. Si al principio se acogían esta protección un 30% de los compradores, ahora afecta al 80% de las adquisiciones, en parte porque los bancos empujan al cliente a solicitarla. Un sistema ideal para el consumidor con coste limitado para las finanzas públicas en tiempos de bonanza pero peligroso, se advierte ahora, si las cosas se tuercen.

Otra rareza del mercado holandés son sus hipotecas. Las más populares están libres de amortización (aflossingsvrije hypotheken) y permiten no amortizar capital en los 30 años que suele durar el préstamo. Durante ese tiempo, sólo se paga los intereses correspondientes al 50% del dinero solicitado, lo que alienta a los consumidores a pedir préstamos mucho más altos de lo que en otras circunstancias podrían permitirse. En paralelo a la hipoteca, suelen contratar cuentas de ahorro ligadas a fondos de inversión, con la idea de que pasados 30 años hayan acumulado fondos y beneficios suficientes para saldar la deuda pendiente con el banco (todo el capital prestado).

Este modelo ha sido generosamente alentado por el Estado holandés, que ofrece desgravaciones fiscales de hasta el 52% (el equivalente al tipo de IRPF que se paga, lo que favorece a las rentas más altas) sobre los intereses que se abonan. Y de forma inmediata: el banco los descuenta por la mañana, y por la tarde el Estado te los reintegra, de ahí la facilidad de los particulares para asumir altas deudas. La ventaja fiscal de las hipotecas es de hecho mayor que la prevista para estimular el ahorro, con una desgravación del 30%. Estas deducciones explican la extraña combinación que actualmente se ve en Holanda, Suecia o Dinamarca, donde los hogares registran una alta tasa de ahorro privado pero van a la cabeza también del endeudamiento en Europa.

El plan de estímulo funcionó y el porcentaje de vivienda en propiedad pasó del 42% en 1980 al 55% en el 2005 y el 60% actualmente. Pero el efecto secundario de esta política ha sido una súbita y aguda subida de precios (un 80% de media entre 1996 y 2001) que se frenó en seco en el 2008, cuando los precios bajaron de repente un 5,3%. Al año siguiente la caída se moderó (-1,5%) y en el 2010 se recuperaron ligeramente (1%) gracias a las medidas de estímulo puestas en marcha por el Gobierno. El año pasado, que Holanda cerró en recesión, la caída de precios fue del 3,8% y este año se espera que alcance el 5%. El Banco de Holanda considera que los precios van a seguir cayendo.

Una situación, en resumen, en la que muchos propietarios y potenciales compradores empiezan a ver los peligrosos de sobreendeudarse para adquirir una vivienda que quizás deban vender por debajo de coste. Según la oficina central de estadísticas holandesa (CBS) 500.000 casas holandesas tienen actualmente un valor inferior al de compra (las llaman “hipotecas bajo el agua”).

“El mercado de la vivienda es el principal problema de la economía holandesa, creo que plantea un riesgo para su estabilidad financiera”, afirma Lans Bovenberg, profesor de Economía de la Universidad de Tilburg y coautor de un plan suscrito por una veintena de expertos que en febrero urgió al Gobierno a reformar el sector, con la vista puesta en las medidas adoptadas hace unos años en Dinamarca, donde se encontraron ante problemas muy similares. “Creo que estamos ante todo una burbuja de deuda. Los bancos tienen una gran brecha de financiación y desde el credit crunch del 2007 es más difícil obtener fondos del mercado”, señala Bovenberg.

Tras perder la mayoría parlamentaria, la coalición entre conservadores y liberales se vio obligada a pactar el presupuesto con la oposición, lo que le llevó a admitir algunas reformas: dar desgravaciones fiscales sólo a las hipotecas que también amorticen capital, prhibir la financiación de los costes de compra de la vivienda, poner un tope al préstamo en el 100% de su valor y no en el 125%, como en los buenos tiempos… “Para comprar una casa, habrá que volver a ahorra”, resumía hace unas semanas el diario De Volkskrant.

La reacción de la opinión pública holandesa no ha sido positiva. A juicio de Bovenberg, las reformas recién aprobadas por el Gobierno no atacan la raíz del problema sino que, al contrario, pueden empeorarlo. “Llevan a una caída de precios demasiado rápida, porque los nuevos propietarios no van a poderse permitir casas tan caras como ahora. Me temo que los precios, en lugar de bajar un 5 o un 10% más, que sería sostenible, pueden caer un 20% adicional”. Esto dificultará y encarecerá la financiación bancaria, advierte, y puede tener consecuencias para la economía real.

Bovenberg no cree que la garantía estatal de las hipotecas pueda llegar a ser un problema para las finanzas públicas. “En primer lugar, porque los hogares holandeses son muy disciplinados y pagan a punto sus hipotecas, tenemos una de las tasas de morosidad más bajas de Europa. Y en segundo lugar porque el paro siguen siendo bastante bajo, un 5%”. Pero con una caída del 20% de los precios como calcula que supondrá la reforma aprobada por el Gobierno, señala, esto podría aumentar el desempleo y la morosidad.

Edward Feitsma, consejero de la Federación Bancaria Holandesa, hace un diagnóstico menos severo de la situación del sector. “No digo que no haya nubarrones en el horizonte. Hay un problema de caída de precios, pero más gradual que en España, Irlanda o Estados Unidos. Puede que haya un número creciente de personas que no podrán pagar su hipoteca en los próximos años, pero aquí hay un sistema nacional de garantías para esos casos”, matiza.

Los problemas de financiación de las entidades sí han aumentado, señala, de ahí que resulte más atractivo el desapalancamiento y se preste menos que antes. Lo que sí pedía el sector, y agradece que se haya aprobado, era una reforma del modelo de deducciones fiscales, ya que “hay que dar incentivos a la gente para que vaya amortizando capital durante la duración de la hipoteca y no lo deje todo para el final”. La parte menos positiva de la reforma, señala Feitsma, es que afecta sólo a los nuevos compradores.

Otro dato que les hace pensar a algunos que la caída de precios no es más que una corrección temporal, fruto de la incertidumbre económica actual, es que en Holanda “sigue existiendo escasez de vivienda, al contrario de lo que ocurre en España o Irlanda. Aquí la oferta es muy limitada, por eso no esperamos una caída dramática de los precios”.

La prioridad del plan lanzado en febrero por 22 prominentes economistas es, no obstante, es reformar el modelo de deducciones para que no salga más a cuenta deducirse los intereses de una hipoteca que ahorrar y alentar la amortización de capital, tal y como hizo Dinamarca hace unos años ante un problema similar. A continuación, proponen, se debería tomar medidas para que los bancos puedan aprovecharse más de la alta tasa de ahorro de sus clientes, unos fondos que se van fuera.

El mercado del alquiler es uno de los ámbitos donde los economistas piden actuar ya que actualmente está muy regulado, hay largas listas de espera y escasa movilidad, lo que empuja a los jóvenes a comprar una vivienda antes siquiera de haber ahorrado, por lo que piden liberalizarlo más. Además, el espacio en Holanda es un auténtico lujo: las leyes urbanísticas son muy estrictas y hay muchos límites al uso del suelo.

La organización de propietarios Eigen Huis (Casa Propia), por su parte, rechaza las reiteradas advertencias de organismos como la OCDE o el FMI sobre la situación del sector inmobiliario holandés y sus ramificaciones bancarias. “Dan una imagen distorsionada de la realidad”, afirma su director, Rob Mulder. “Se fijan en criterios muy simples, como la deuda de los hogares en relación del PIB. Deberían mirar otras cosas, como la alta tasa de ahorro. O que es un mercado muy seguro gracias a la garantía estatal”.

Además, la población holandesa sigue creciendo, los hogares son cada vez más pequeños, el mercado del alquiler funciona mal (está muy regulado y las listas de espera están saturadas) y actualmente se construye muy poco, así que hay más demanda que oferta, considera el representante de esta organización de propietarios. “Todavía necesitamos 500.000 casas extra para que cada hogar tenga una en propiedad”, calcula Mulder, que cruza los dedos para que el nuevo gobierno dé marcha atrás con las reformas adoptadas y no deprima más un mercado ya de por sí en recesión.

Fuente: blogs.lavanguardia.com

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